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基准选择的实例分析环亚娱乐ag88
来源:未知 作者:admin 发布时间:2019-06-26 07:41 浏览量:

  第一条 制订依据:根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》(泰州市人民政府2005第2号令)、《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》以及《城镇土地估价规程》等有关规定,参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)制定本细则。

  第二条 适用范围:在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上,从事房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁评估)的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。

  第三条 估价机构:进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质,并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。

  第四条 估价人员:承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

  第五条 估价对象及分类:房屋拆迁范围内,经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产(简称“被拆迁房屋”)。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类,非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类,适应拆迁评估的技术需要,住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类,参见附件一。

  第八条 价值标准:被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值,不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

  第九条 拆迁区位分区:根据泰州市城市现状,将市区城区和经济开发区按住宅、非营业性用房、营业性用房三种情况,划分为三类拆迁区位及分等分区,划分结果见《泰州市城市房屋拆迁区位划分体系》,作为拆迁补偿评估依托的技术基础。

  第十条 房屋拆迁评估价格构成:是被拆迁房屋(含一般装修)拆迁补偿的房地产市场评估价格,室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估,也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。

  第十一条 评估程序:1.接受评估委托,明确基本事项;2.验收查产资料,开展前期调查;3.拟订作业方案,进行现场勘察;4.按照技术细则,进行评估测算;5.确认测算结果,撰写评估报告;6.汇总相关资料,提交评估报告;7.评估结果公示,送达被拆迁人;8.现场咨询答疑,环亚娱乐ag88,评估材料存档。

  第十二条 评估结果表达:一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估,作为拆迁项目补偿资金总额概算依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估,作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

  第十三条 估价结果应用的有效期:自提交正式评估结果之日起,至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

  第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法:高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估,直接套用可比实例修正方式进行,也可视具体情况采用其它市场化方法评估,具体操作按《房地产估价规范》要求执行,可比实例的选择要求参见附件二。

  第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法:一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一,适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三;

  2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为:

  —交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;

  —交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定;

  —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定可参见附件四;

  —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数,系数确定参见附件五;

  —可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数,根据上述第八条规定,该系数取值为100;

  3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性,对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况,测算其对应的分类基准价格,其公式为:

  其中Vo1为成套住宅分类基准价格,Vo2为独门院落住宅分类基准价格,Vo3为非成套住宅分类基准价格,Kj为对应的分类基准价格调整系数,其取值参见附件三;

  4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

  K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数,系数确定参见附件四。

  第十六条 非住宅非营业用房评估方法:非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

  第十七条 成本法评估技术路线. 测算地价:根据被拆迁非营业用房的占地范围,可选用成本法、基准地价修正法、小型游乐设施系列国家标准首次宣贯!市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD;

  2. 确定房价:根据被拆迁非营业用房的建筑结构,参照附件六所示重置价格标准作适当调整,确定其建筑物的重置价格PJ;

  3.估测折旧:现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明,估计测算确定建筑物的折旧额C;

  4.补偿价格评估:根据《房地产估价规范》,考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点,按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格Vi为:

  第十八条 非住宅营业用房评估方法:非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。

  第十九条 收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房,参见附件八。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时,应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质,一般采用稳定收益情形测算,即通常采用如下公式计算:

  Vo为基准价格,a为设定样本房的年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定参见附件八。

  第二十条 营业用房商业街区基准价格修正法评估:被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式,其拆迁补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到,其评估测算公式为:

  第二十一条 “地大于房”的评估:对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿,计算公式为:

  第二十二条 直管公房和自管公房的评估:对泰州市直管公房、单位系统房为住宅房的,其重置价结合成新补偿给产权人,其它部分补偿给使用人,计算方法如下:

  第二十三条 产权调换住宅房屋评估:选择产权调换方式的住宅房地产,对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。

  第二十四条 划拨土地评估:拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时,其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下:

  第二十五条 “住改非”房屋评估:对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。金鹰科技创新股票净值下跌...

  1.沿街“住改非”房屋:根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格,其公式为:

  Vi—“住改非”房屋拆迁补偿评估价格,Viy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格,Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格,wy、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数,具体权重系数的选取参见附件九;

  第二十六条 “非改非”房屋评估:对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。

  Vi—“非改非”房屋拆迁补偿评估价格,Viy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格,ViF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格,wy、wF分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数,具体权重系数的选取参见附件九;

  第二十七条 室内装潢评估:房屋拆迁评估中,利来国际w66,室内装饰装修部分为独立的专项评估,评估结果供拆迁当事人双方协商时参照。室内装潢部分专项评估补偿价格的标准按本市房屋拆迁管理部门颁布的标准执行。

  第二十八条 其它评估:房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋拆迁管理部门的相关规定测算;未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;对未鉴证的建筑物补偿评估以重置价格结合成新按实际建筑面积测算,测算时应考虑其使用现状;在建工程应采用成本法进行评估,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

  第二十九条 出具报告要求:拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,依照本细则的要求出具拆迁评估报告。

  第三十条 签名盖章:拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章,并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责任。

  第三十一条 报告装帧:房屋拆迁评估报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

  第三十二条 评估委托:被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议,并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。

  第三十三条 评估技术负责人:评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人,评估技术负责人最终确定评估技术方案,并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

  第三十四条 现场勘察:所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作,承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。

  第三十五条 评估到户:评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估,做到评估到户,实地勘测准确、权证查验无误,不得错计或缺项。

  第三十六条 内部审核评议:拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

  第三十七条 报告提交:拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内,应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。

  第三十八条 报告解释与答疑:拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题,接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。

  第三十九条 整理存档内容:评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含技术报告)共同整理存档:

  第四十条 保存期限:完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。

  第四十一条 资料证据保全:评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的,估价机构应将评估报告(含技术报告)及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

  第四十三条 特种业务:凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

  第四十四条 范围外拆迁评估:城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋拆迁评估,可参照本技术细则实施。各市房屋拆迁评估可参照本技术细则执行。

  第四十五条 实施时间:本技术细则自发布之日起执行。原《泰州市区城市房屋拆迁评估实施细则(试行)》(泰建房【2004】1号)同时废止。