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公告]ST国商:关于皇庭广场评估情况说明的公告
来源:未知 作者:admin 发布时间:2019-06-25 17:22 浏览量:

  证券代码:000056、200056 证券简称:*ST国商、*ST国商B 公告编号:2013-45

  深圳市国际企业股份有限公司(以下简称“我司”)控股子公司深圳融发投资有

  限公司着力打造皇庭国商购物广场(以下简称“皇庭广场”),将其建成集购物、休闲、

  娱乐、观光、旅游于一体的购物中心,该项目占地42,348.37平方米,房产证面积为

  80,608.64平方米,工程建筑面积为136,895.89平方米,已于2013年9月全部完成

  工程及公共部分精装修工作。根据公司的董事会决议和公司的实际经营情况,该项目

  全部用于招商出租,可出租面积为80,608.64平方米。截止2013年9月底,皇庭广

  场全部楼层招商合计可确定商户的面积(含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议

  等情形)约占皇庭广场可出租面积的比例为79.42%,未出租部分将继续招商出租,争

  取尽快全部完成招商工作。目前公司已经在开展组织商户进场装修及开业前期准备工

  根据公司《投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)》的规定,我司认为皇

  庭广场已全部完工达到预定可开业状态,本期涉及的投资性房地产后续计量模式采用

  公允价值计量模式。为了确定皇庭广场的公允价值,深圳融发投资有限公司聘请了银

  信资产评估有限公司对相关市场交易情况进行了调查,根据评估对象、价值类型、资

  料收集情况等相关条件,分别采用市场比较法与收益法进行评估,考虑目前房地产市

  场整体租售比偏低,收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值,拟采用市场

  法测算结果作为最终评估结果作为皇庭国商购物广场在基准日(2013年9月30日)

  的市场价值,并出具《深圳融发投资有限公司基于财务报告为目的所涉及的皇庭国商

  购物广场的公允价值评估报告》(银信资评报[2013]沪第631号)。评估概况如下:

  模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例,分别是购物公园、凤凰大厦及安联

  根据比较因素条件确定比较因素条件指数,以待估房地产条件为100,将可比实

  例条件与之比较,根据上表所述情况,指数增加或减少。具体主要根据房产用途、交

  易情况、交易日期、房地产状况(区位状况修正、个别状况修正)等因素差别进行修

  采用上述方法测算其余楼层的价格分别为:下沉式广场上层(L1层)98,700.00

  元/㎡、下沉式广场层(G层)98,700.00元/㎡、地下一层(B1层)59,200.00元/㎡。

  备注:其中:1、屋顶建筑面积为938.80㎡,主要功能为空中花园,商业建筑面积为零;2、

  地上一层(L2层)、下沉式广场上层(L1层)、下沉式广场层(G层)、地下一层(B1层)均按

  商业建筑面积计,地下一层(B1层)工程建筑面积不商业建筑面积的差异为设备间等丌单独计价

  部分,以商业建筑面积计;3、地下二层(B2层)主要功能为地下车库,工程建筑面积为33,501.44㎡,商业建筑面积为零,考虑该层实际用途为车库,为商场必备配套,丌再单独计价。

  收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其

  有效毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入扣除因空置

  按照《房地产估价规范》的规定,遵循市场法的基本原理,考虑估价对象的实际

  情况,评估人员广泛搜集了大量交易实例,搜集的交易实例包括下列内容:交易双方

  的基本情况及租赁目的;交易实例房地产状况,如坐落、用途、土地和建筑物状况、

  周围环境、景观等;租金水平;租赁期限;付款方式;交易情况,如租赁相关费用负

  该等商圈内的类似集中商业用房大部分用于出租经营,平均市场租金介于350元

  /平方米-650元/平方米,根据估价对象状况和估价目的,我们从搜集的交易实例中选

  取了与估价对象类似(在同一供求圈、用途与结构相同)、成交日期与估价时点接近、

  成交价格为正常价格或可修正为正常价格的三个交易案例作为可比实例,在资料收集

  和实际调查的基础上,收集到的可比实例的租金如下:可比实例A月租金水平为510

  元/㎡、可比实例B月租金水平为530元/㎡、可比实例C月租金水平为550元/㎡。将

  选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,

  统一其表达方式和内涵,包括统一付款方式,统一采用单价,统一币种和货币单位,

  统一面积内涵和面积单位,本次评估所选的可比实例成交价格的表达方式和内涵与估

  估价对象租金水平的市场比较修正类似上述市场比较法,是根据收集到的可比实

  例的租金水平,通过上述的交易情况、交易日期、区位状况、个别因素、权益因素等

  根据可比实例A、B、C与估价对象的相似程度,我们取上述三个试算比准单价

  的算术平均值作为市场比较法求取的估价对象地上1层(L2)的客观租金比准价格为

  以此类推其他楼层租金分别如下:半地下1层(L1层):398元/㎡月、半地下2

  至估价时点,估价对象正在招商阶段,据评估人员对已签订的租赁合同统计分析,

  发现已签订的合同多为固定租金加提成模式,租约上固定租金未能完整体现资产收益

  水平,提成部分存在较大的不确定性,本次评估所选择可比实例租金为市场租金,本

  次预测租金略高于固定租金,考虑到提成部分对实际收益的影响,本次拟选用可比实

  估价对象L2、L1、G、B1层商业建筑面积共计80,608.64平方米,商业建筑面积

  已扣除配套设备设施占地面积及车库面积,所以本次评估收益面积确定为建筑面积

  注:对于车库的使用,目前市场上存在消费就丌收停车费及无差别收取停车费两种模式,评

  估对象目前的招商政策对该部分未有明确说明,且车库收益所占比例较小,就谨慎原则考虑,本

  场调查分析,购物公园等的空置及租金损失率在3%左右,估价对象位于成熟商圈内,

  且所处位置条件、周边商服配套等个别因素条件较优,但因估价对象为新近投入市场

  的商业物业,结合目前深圳商业用房的实际情况和估价对象所在商业区域的发展状

  况,并考虑附近同类物业租赁情况,综合比较后,确定估价对象正常空置和租金损失

  率第一年为8%,以后年份分别为6%、5%、4%、3%,并于2018年后维持在3%水平。

  (5)则2014年年有效毛收入=月租金单价×12月×(1-空置率及租金损失率)

  运营费用是指维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用及归属于其他

  根据估价行业技术文件结合估价对象房地产的实际情况,年维修费一般按房屋房

  屋重置成本价的1-3%计取。根据估价对象建筑物和设备设施状况,本次评估按房屋

  根据深圳市工程造价信息,结合估价对象实际情况,估价对象主要工程大部分位

  于地下,造价较普通地面建筑高,估价对象房屋重置成本取5000元/㎡,估价对象工

  程建筑面积为136,895.89㎡,则估价对象重置成本总价为684,479,500.00元。

  指建筑物以外损失的财产保险费用,根据深圳市保险业现行标准,一般按房屋现

  值的1-3‰计取,结合估价对象实际情况,取房屋现实价格的2‰作为年保险费用为(根

  根据深圳市税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知,房产出租主要需缴纳

  房产税、营业税及附加、房屋租赁管理费等,综合征税率为17.20%,具体如下:

  城市房产税:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)与

  《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008

  营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号)所载确

  340,359,701.42×17.20%= 58,541,868.64元

  根据深圳市租赁市场的实际情况,与估价对象类似用房的管理费按房地产年租金

  年运营费用总额=13,689,590.00+1,368,959.00+58,541,868.64+6,807,194.03

  由于深圳市福田CBD商圈商铺的收益较为稳定,故资本化率采用安全利率加上

  风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公

  布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预

  测。本报告安全利率取中国人民银行于2012年7月6日公布的一年定期存款年利率

  估价对象建筑物为钢混结构,经济耐用年限为60年,估价对象主体结构建成于

  2009年,则剩余经济耐用年限为57年;土地使用权类型为出让,终止日期为2042

  年10月7日,剩余使用年限为29.02年;土地剩余使用年限短于房屋剩余使用年限,

  则根据房地产估价关于收益年限的取值方法,确定估价对象房地产收益年限为29.02

  估价对象设计用途为商业广场,预计能获得较为稳定的年净收益,根据统计的数

  据显示,因估价对象为刚投入市场的商业物业,前期招商中会给予商家一定的优惠政

  策,待市场更加成熟时其租金回报将获得更好的增长,综合考虑深圳商业物业租金增

  长水平,本次预计在将来的收益年期内年净收益2014年及2015年每年将会增长8%、

  2016年增长率为6%、2017年增长率为5%、2018年及以后增长率为4%,则对于2014

  年至2018年的收益单独进行测算,学历越高、工资越高 荆州...2019年及以后选取净收益每年保持一定比例增长

  考虑估价对象已于2013年9月30日投入使用,给商家预留的3个月免租装修期,

  2019年后根据净收益每年以一定幅度增长的有限年期收益公式确定估价对象的

  =361,364,386.40×(1+4%)÷(6%-4%)×[1-(1+4%)24.02/(1+6%)24.02]*(1+6%)-5

  =1,345,120,494.43+ 5,155,546,640.23

  因上述预测为2014年1月1日现值,与评估基准日2013年9月30日相差3个

  法测算结果为6,406,656,800.00元,市场比较法测算结果为7,646,449,500.00元,考虑

  目前房地产市场整体租售比偏低,收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价

  值,拟采用市场法测算结果作为最终评估结果,即:本次委托评估的深圳融发投资有

  限公司皇庭国商购物广场商业建筑面积80,608.64㎡,工程总建筑面积136,895.89㎡,